Les facteurs qui risquent de faire chuter l'immobilier

Publié le par Christophe Baillon - Prix-Immo.com

Après ces dernières années de hausse vertigineuse des prix de l'immobilier, on est en droit de se demander si les prix vont pouvoir garder un tel rythme de progression. Cela fait longtemps déjà, et nous n'avons pas manqué de le souligner sur prix-immo, que les pronostics les plus pessimistes (d'autres diront les plus optimistes) sont avancés ça et là par de nombreux experts, banquiers, économistes, agents immobiliers, hommes politiques ... Et nous n'avons toujours rien vu venir. Mais une chose est sûre, même si aucune baisse significative n'est encore palpable, la hausse est bien terminée. La stagnation est au moins à peu près acquise, même si une surprise est toujours possible, et ce ne serait pas la première que le marché immobilier nous révèlerait.

Faisons le point ici sur les facteurs qui sont susceptibles d'entrainer ou agraver un éventuel retournement de tendance du marché.

Tout d'abord, une persévérance de la part de la BCE dans son intention de poursuivre ses hausses de taux serait un handicap important pour la solvabilité des emprunteurs, qui ont vu le taux moyen des crédits augmenter sensiblement en 2006. Néanmoins, les taux restent historiquement favorables, et les derniers chiffres de l'inflation, la baisse du coût de l'énergie nous amènent à penser que la BCE devrait cesser son resserrement de la politique monétaire dans la zone euro. Ce n'est donc pas le facteur le plus dangereux dans l'état actuel des choses. Toutefois, tout peut évoluer très vite. Si le pétrole s'envolait à nouveau, et que l'inflation était de retour, Jean-Claude Trichet n'hésiterait pas longtemps à resserrer la vis du crédit, comme il l'a déclaré à plusieurs reprises.

La crise immobilière en provenance des Etats-Unis ensuite pourrait se propager par un effet psychologique important. Il est encore trop tôt pour parler de krach immobilier aux USA, mais si les prix continuaient à baisser comme ces derniers mois, la confiance en la pierre pourrait se perdre également de l'autre côté de l'Atlantique.

A l'approche des élections, un changement d'orientation concernant les incitations fiscales à l'investissement immobilier pourrait également détourner de la pierre certains ménages cherchant à transformer de l'impôt en patrimoine.

Mais surtout, l'actualité politique du moment, la médiatisation des associations qui luttent contre le mal logement, pourrait exercer en revanche une pression non négligeable sur les prix de l'immobilier. L'association "Les enfants de Don Quichotte", dont la mobilisation de ses membres sur le canal Saint-Martin a fait réagir tous les politiques, a réussi à mettre à la lumière du jour l'incohérence d'une situation désastreuse : il y aurait en France environ 100 000 sans abris, dont un grand nombre de travailleurs n'ayant pas un pouvoir d'achat suffisant pour se loger, et près de 3 millions de mal logés. Et face à ces chiffres, il y aurait environ 2 millions de logements vacants en France, selon l'association "droit au logement", et près de 140 000 logements vides à Paris, soit un logement sur 10 innocupé.

Que réclamme l'association : l'application d'une ordonnance du 11 octobre 1945, émise par le Conseil national de la Résistance, et reprise dans le Code de la construction et de l'habitation. Cette ordonnance stipule que : "sur proposition du service municipal du logement et après avis du maire (...) peut procéder, par voie de réquisition, pour une durée maximum d'un an, renouvelable, à la prise de possession partielle ou totale des locaux à usage d'habitation vacants, inoccupés ou insuffisamment occupés pour les attribuer à des mal-logés."

Les bénéficiaires sont "les personnes dépourvues de logement ou logées dans des conditions manifestement insuffisantes et celles à l'encontre desquelles une décision judiciaire définitive ordonnant leur expulsion est intervenue. Le bénéficiaire d'un logement ainsi réquisitionné est tenu de l'occuper lui-même, paisiblement, et de verser une indemnité d'occupation"

La mobilisation et la médiatisation de l'association a été telle que les politiques ont été contraints de réagir. Tous les candidats se sont ainsi exprimés, et mis à part Philippe De Vilier qui s'est dit "scandalisé de voir ces gens demander l'assistanat permanent, ces gens oublient qu'ils ont un devoir de trouver un travail et un logement par eux mêmes", presque tous les politiques se sont résignés à signer la charte. Jacques Chirac a ainsi annoncé qu'il allait mettre en place les instruments juridiques nécessaires pour garantir le droit opposable au logement. Ségolène Royal s'est dite favorable à la réquisition, et Nicolas Sarkozy a chargé Arno Klarsfeld d'étudier les modalités de mise en oeuvre d'un droit au logement opposable. Ce dernier a annoncé après avoir rencontré l'association Don Quichotte, que la charte allait dans le sens de ce que propose Sarkozy. Bien que Sarkozy avait annoncé quelques mois auparavant dans un discours sur le logement, que la réquisition n'était pas une solution, et qu'il n'y avait plus rien à réquisitionner en France (contrairement à ce qu'annonçait l'UNPI au même moment), il semblerait que Nicolas Sarkozy, comme presque tous les candidats, soient obligés de tenir compte de la médiatisation importante des associations luttant contre le mal logement. D'autant que la mobilisation semble être de plus en plus importante en France, surtout à l'approche des élections.

Il va s'en dire qu'en cas d'application de réquisitions massives, la pression sur les prix de l'immobilier disparaitrait aussitôt, certains propriétaires de logements vacants inquiets se précipiteraient pour vendre, ce qui gonflerait les stocks.

Nous n'en sommes pas encore là, et personne ne sait à quel point les politiques tiendront leurs promesses. Une chose est sûre, la pression et la motivation des associations est extrêmement forte, suffisament pour rappeler les politiques à leurs engagements une fois élus.

Reste encore la question : la France a-t-elle intérêt d'avoir un immobilier cher ?
La réponse n'est pas la même pour tout le monde. Si on connait la réponse des associations défendant le mal logement, certains économistes soutiennent que l'effet richesse apporté par des prix élevés soutient la consommation. Néanmoins, personne ne peut se réjouir de voir tant de gens dormir dehors à cause de tels niveaux de prix, personne ne peut se réjouir de voir des ménages ne pouvant boucler ses fins de mois après avoir mis une grosse part de ses revenus dans le loyer. La croissance du PIB est-elle à ce prix là ?

Et si les ménages consommaient au lieu de consacrer leur revenu au logement ? Cela amène à la théorie de ceux qui affirment que l'immobilier moins cher est meilleur pour la croissance du pays, car les ménages sont plus aptes à consommer.

Prix-Immo reviendra bientôt sur ce débat.

Publié dans Divers

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